Immobilie geerbt, was passiert zuerst?
Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum an der Immobilie automatisch auf die Erben über, ohne dass ein separater Übertragungsakt notwendig wäre. Das Grundbuch muss jedoch berichtigt werden. Als Erbe sind Sie verpflichtet, die Grundbuchberichtigung zu beantragen. Die gute Nachricht: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung kostenfrei.
⚠️ Ohne Grundbuchberichtigung können Sie das Haus weder verkaufen noch belasten. Beantragen Sie die Berichtigung so früh wie möglich!
Welche Optionen haben Sie mit dem geerbten Haus?
Option 1: Selbst einziehen
Wenn Sie das Haus selbst innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall beziehen und mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, kann die Immobilie erbschaftsteuerfrei sein, sofern es sich um ein Familienheim handelt. Dies gilt für Ehepartner unbegrenzt, für Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 m².
Option 2: Vermieten
Vermieten ist eine attraktive Option, wenn das Haus in gutem Zustand ist. Bedenken Sie: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Laufende Kosten, Instandhaltung und Renovierungen müssen eingeplant werden.
Option 3: Verkaufen
Beim Verkauf eines geerbten Hauses fällt unter Umständen Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf (Anschaffung durch den Erblasser) und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. War das Haus selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer in der Regel.
Was müssen Sie sofort erledigen?
- Erbschein beantragen (oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bereitstellen)
- Grundbuchberichtigung beantragen, kostenlos innerhalb von 2 Jahren
- Laufende Verträge prüfen (Strom, Gas, Versicherungen, Mietverträge)
- Hypotheken und Schulden beim Grundbuchamt erfragen
- Erbschaftsteuererklärung fristgerecht einreichen (3 Monate nach Kenntnis)
Erbschaftsteuer bei Immobilien
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Freibeträge gelten je nach Erbschaftsteuerklasse:
Ehepartner: 500.000 € | Kinder: 400.000 € | Enkel: 200.000 € | Geschwister / andere: 20.000 €
Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, fällt Erbschaftsteuer je nach Steuerklasse von 7 bis 50 % an. Das selbst genutzte Familienheim ist unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei.
Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?
Wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen erben, gehört das Haus allen Miterben gemeinsam (Gesamthandseigentum). Entscheidungen über das Haus, Vermieten, Verkaufen, Sanieren, müssen von allen Miterben gemeinsam getroffen werden. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen, notfalls per Teilungsversteigerung.