Haus geerbt: Optionen, Pflichten und Fristen

Immobilie geerbt, was passiert zuerst?

Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum an der Immobilie automatisch auf die Erben über, ohne dass ein separater Übertragungsakt notwendig wäre. Das Grundbuch muss jedoch berichtigt werden. Als Erbe sind Sie verpflichtet, die Grundbuchberichtigung zu beantragen. Die gute Nachricht: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung kostenfrei.

Welche Optionen haben Sie mit dem geerbten Haus?

Option 1: Selbst einziehen

Wenn Sie das Haus selbst innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall beziehen und mindestens 10 Jahre selbst bewohnen, kann die Immobilie erbschaftsteuerfrei sein, sofern es sich um ein Familienheim handelt. Dies gilt für Ehepartner unbegrenzt, für Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 m².

Option 2: Vermieten

Vermieten ist eine attraktive Option, wenn das Haus in gutem Zustand ist. Bedenken Sie: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Laufende Kosten, Instandhaltung und Renovierungen müssen eingeplant werden.

Option 3: Verkaufen

Beim Verkauf eines geerbten Hauses fällt unter Umständen Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf (Anschaffung durch den Erblasser) und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen. War das Haus selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer in der Regel.

Was müssen Sie sofort erledigen?

• Erbschein beantragen (oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bereitstellen)
• Grundbuchberichtigung beantragen, kostenlos innerhalb von 2 Jahren
• Laufende Verträge prüfen (Strom, Gas, Versicherungen, Mietverträge)
• Hypotheken und Schulden beim Grundbuchamt erfragen
• Erbschaftsteuererklärung fristgerecht einreichen (3 Monate nach Kenntnis)

Erbschaftsteuer bei Immobilien

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Freibeträge gelten je nach Erbschaftsteuerklasse:

Übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag, fällt Erbschaftsteuer je nach Steuerklasse von 7 bis 50 % an. Das selbst genutzte Familienheim ist unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei.

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?

Wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen erben, gehört das Haus allen Miterben gemeinsam (Gesamthandseigentum). Entscheidungen über das Haus, Vermieten, Verkaufen, Sanieren, müssen von allen Miterben gemeinsam getroffen werden. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen, notfalls per Teilungsversteigerung.

Die Grundbuchberichtigung und die Zweijahresfrist

Mit dem Erbfall geht das Eigentum automatisch über, das Grundbuch wird dadurch aber unrichtig. Es muss nach § 82 GBO berichtigt werden. Als Nachweis dient entweder ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt in der Regel nicht.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fällt für die Berichtigung keine Gebühr an. Danach wird nach dem Grundstückswert abgerechnet. Diese Frist wird häufig verpasst, weil die Erben zunächst andere Sorgen haben, und kostet dann unnötig Geld.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und das Familienheim

Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. § 16 ErbStG sieht für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner einen Freibetrag von 500.000 Euro vor, für Kinder 400.000 Euro, für Enkel in der Regel 200.000 Euro und für Geschwister, Nichten und Neffen nur 20.000 Euro. Bewertet wird die Immobilie mit dem Verkehrswert.

Daneben steht die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Erbt der Ehegatte die selbstgenutzte Wohnung, bleibt sie steuerfrei, wenn er sie unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre lang selbst bewohnt. Für Kinder gilt dasselbe, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Die Zehnjahresbindung ist scharf. Wer vor Ablauf verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen, etwa ein Umzug ins Pflegeheim. Wer absehbar nicht dauerhaft einziehen will, sollte die Befreiung deshalb nicht einplanen.

Verkaufen: die Spekulationsfrist des Erblassers zählt

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie stellt sich die Frage nach § 23 EStG. Entscheidend ist nicht, wann Sie geerbt haben, sondern wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Seine Anschaffung wird Ihnen zugerechnet. Lagen zwischen seinem Kauf und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an.

Die Frist entfällt außerdem, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer geerbt und selbst eingezogen ist, sollte diese Variante prüfen, bevor er verkauft. Die Erbschaftsteuer bleibt davon in jedem Fall unberührt, sie knüpft an den Erwerb von Todes wegen an.

Was sofort zu tun ist

• Ausschlagungsfrist prüfen: Sie beträgt sechs Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund (§ 1944 BGB). Ist die Immobilie hoch belastet, kann die Ausschlagung der richtige Weg sein. Nach Fristablauf ist diese Tür zu.
• Gebäudeversicherung sichern: Melden Sie den Eigentümerwechsel. Eine ungeklärte Versicherungslage bei Leerstand ist das größte finanzielle Risiko in den ersten Monaten.
• Verkehrssicherungspflicht übernehmen: Als Eigentümer haften Sie für Räum- und Streupflicht sowie für den baulichen Zustand, auch wenn Sie das Haus nie betreten haben.
• Laufende Verträge klären: Strom, Gas, Grundsteuer und bestehende Mietverhältnisse laufen weiter. Bei vermieteten Objekten treten Sie als Vermieter in den Vertrag ein.
• Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Bauakte, Energieausweis und Nebenkostenabrechnungen brauchen Sie sowohl für die Bewertung als auch für einen späteren Verkauf.