Verkaufen kann nur, wer alle mitnimmt
In den meisten Erbengemeinschaften ist die Immobilie der Grund für den Stillstand. Der Grund steht in § 2040 BGB: Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen. Für den Verkauf braucht es also ausnahmslos alle Unterschriften, eine Mehrheit genügt nicht.
Das führt zu der Lage, die viele Mandanten schildert: Drei von vier Miterben wollen verkaufen, der vierte schweigt oder verweigert sich, und nichts bewegt sich. Rechtlich ist dieser eine Miterbe im Recht, solange er nur nicht zustimmt. Zwingen lässt er sich nur über den Umweg der Auseinandersetzung.
Von der Verfügung zu trennen ist die laufende Verwaltung. Eine notwendige Reparatur, die Verlängerung eines Mietvertrags oder die Beauftragung einer Hausverwaltung sind Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und können nach § 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 BGB mit der Mehrheit der Anteile beschlossen werden. Wer die Mehrheit hat, ist also nicht handlungsunfähig.
Wenn ein Miterbe im Haus wohnt
Nutzt ein Miterbe die geerbte Immobilie allein, steht den übrigen grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung zu. Der Anspruch entsteht aber in aller Regel nicht rückwirkend von selbst. Vorausgesetzt wird, dass eine Neuregelung der Nutzung verlangt wurde, und zwar nachweisbar.
Deshalb gilt: Wer jahrelang nur mündlich klagt, bekommt für die Vergangenheit meist nichts. Die Forderung sollte schriftlich und mit Zugangsnachweis erhoben werden, am besten verbunden mit einem konkreten Vorschlag, wie die Nutzung künftig geregelt wird.
Umgekehrt trägt der nutzende Miterbe nicht automatisch alle Kosten allein. Lasten und Erhaltungsaufwand fallen dem Nachlass zur Last und werden nach Anteilen verteilt. Wer aus eigener Tasche zahlt, sollte jeden Beleg aufheben, denn beim Ausgleich scheitert vieles an der Beweisfrage.
Vier Wege aus der Erbengemeinschaft
Der Auseinandersetzungsvertrag ist der saubere Weg. Alle Miterben einigen sich, wer was bekommt, und lassen das notariell beurkunden, sobald eine Immobilie betroffen ist. Er ist die günstigste Lösung, setzt aber Einigkeit voraus.
Die Abschichtung löst nicht die ganze Gemeinschaft auf, sondern nur die Beteiligung eines Einzelnen. Er scheidet gegen Abfindung aus, sein Anteil wächst den übrigen zu. Für den, der raus will, ist das meist wirtschaftlich am besten, weil kein Abschlag eines fremden Käufers anfällt.
Der Erbteilsverkauf nach § 2033 Abs. 1 BGB funktioniert auch ohne Zustimmung der anderen. Die Miterben haben allerdings ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und können binnen zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten. Schon die ernsthafte Verkaufsabsicht bringt festgefahrene Verhandlungen häufig wieder in Bewegung.
Die Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG ist das letzte Mittel. Jeder Miterbe kann sie beantragen, auch gegen den Willen aller anderen. Sie führt zuverlässig zur Auflösung, kostet aber meist Substanz, weil im Termin selten der Verkehrswert erzielt wird. Als Druckmittel wirkt sie deshalb oft besser als als Verwertungsweg.
Haftung: warum Eile im Interesse aller liegt
Für Nachlassverbindlichkeiten haften die Miterben nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Ein Gläubiger kann sich also einen Einzelnen herausgreifen und von ihm alles verlangen. Im Innenverhältnis besteht dann ein Ausgleichsanspruch gegen die übrigen, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit eines Miterben trägt aber der, der gezahlt hat.
Vor der Teilung kann die Haftung nach § 2059 BGB auf den Nachlass beschränkt werden. Nach der Teilung wird diese Beschränkung deutlich schwieriger. Wer einen möglicherweise überschuldeten Nachlass vorschnell verteilt, verliert den Schutz seines Privatvermögens.
Hinzu kommt der schlichte Zeitfaktor. Eine leerstehende Immobilie verliert an Wert, Versicherungen kündigen bei ungeklärten Verhältnissen, Instandhaltungsstau wächst. Die Erbengemeinschaft ist vom Gesetz als Abwicklungsgemeinschaft gedacht, nicht als Dauerlösung, und jedes Jahr Stillstand kostet alle Beteiligten Geld.
